淺探物業(yè)公司對業(yè)主委員會的信息表露義務

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2004年8月，新成立的草芳社區(qū)業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主的意見將2002年12月開發(fā)商聘請的從事前期物業(yè)治理的某物業(yè)公司解聘，物業(yè)公司向業(yè)主委員會移交了公共設施、設備及樓房的相關材料，而業(yè)主委員會要求物業(yè)公司還要移交其治理期間的物業(yè)治理費、裝修保證金、經(jīng)營性門面房收益的收支明細，物業(yè)公司以為法律法規(guī)規(guī)定的需要向業(yè)委員會移交的相關材料已經(jīng)移交，現(xiàn)業(yè)主委員會要求移交的相關財務明細不屬移交的范圍。雙方意見不一而產(chǎn)生糾紛。
業(yè)主委員會與物業(yè)公司產(chǎn)生的爭議，涉及到物業(yè)公司對業(yè)主委員會的信息表露義務。《物業(yè)治理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)、其職責包括代表業(yè)主與選聘的物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，監(jiān)視物業(yè)治理企業(yè)履行物業(yè)服務合同等，這里就涉及到業(yè)主委員會對物業(yè)公司的監(jiān)視權(quán)題目，業(yè)主委員會行使監(jiān)視權(quán)就涉及到物業(yè)公司對有關信息的表露。物業(yè)公司是獨立的法人，按照法律規(guī)定，其有經(jīng)營自主權(quán)，經(jīng)營自主權(quán)的表現(xiàn)之一就是經(jīng)營業(yè)績，包括財務帳目由其自由處分，除法律規(guī)定外，他人無權(quán)要求其表露經(jīng)營業(yè)績信息。關于業(yè)主委員會的監(jiān)視權(quán)與物業(yè)公司信息表露義務之間的關系，或者說業(yè)主委員會行使監(jiān)視權(quán)要求物業(yè)公司表露信息義務的范圍，筆者以為應以是否與整體業(yè)主利益有關為標準，即物業(yè)公司的經(jīng)營行為如涉及整體業(yè)主的利益，則應予以表露，物業(yè)公司的經(jīng)營行為不涉及整體業(yè)主的利益，則可以不表露。下面以物業(yè)治理中常見的幾種用度說明之。
l、專項維修基金。專項維修基金是指物業(yè)大修更新儲備基金，主要用于物業(yè)竣工后或房屋出售后共用部位、共用設備、公共設施等項目的大修和更新。專項維修基金來源于業(yè)主、開發(fā)商及地方財政部分，其所有權(quán)回全體業(yè)主所有，但實踐中的專項維修基金的直接使用者卻是物業(yè)公司,由于物業(yè)公司是物業(yè)維修和更新的實際操縱者，但物業(yè)公司對專項維修基金的使用是源于業(yè)主委員會的授權(quán)和委托，自然物業(yè)公司應向作為委托進的業(yè)主委員會報告專項維修基金的使用情況，即物業(yè)公司就專項維修基金的使用對業(yè)主委員會有信息表露義務。
2、物業(yè)治理費。物業(yè)治理費是物業(yè)公司根據(jù)物業(yè)服務合同和國家相關規(guī)定向業(yè)主收取的服務費，是業(yè)主對物業(yè)治理公司提供的服務支付的勞動報酬。因物業(yè)公司是獨立的企業(yè)法人，物業(yè)治理費的收進能否與物業(yè)治理服務的支出取得平衡，是盈余還是虧損，各個物業(yè)企業(yè)的治理水平、經(jīng)營方針和項目不同會有所不同，從這一點上講，物業(yè)治理費的收支情況是物業(yè)公司的經(jīng)營行為，物業(yè)治理費的使用由物業(yè)公司自主決定，與整體業(yè)主之間沒有利益關系(至于因個別業(yè)主欠交物業(yè)治理費題目，則是物業(yè)公司與個別業(yè)主之間的合同關系)，故物業(yè)公司無向業(yè)主委員會表露物業(yè)治理費的收支信息義務。但，另一方面，個別業(yè)主如沒有交納應交的物業(yè)治理費，可能會間接地影響其他業(yè)主的利益，甚至違反業(yè)主之間的公約，還如物業(yè)公司退出物業(yè)治理服務時已收取的業(yè)主預交的物業(yè)治理費的情況，不但涉及交費業(yè)主的利益，而且涉及新物業(yè)公司的物業(yè)治理服務，故上述二種情況的信息物業(yè)公司應向業(yè)主委員會表露信息。這種包干制的物業(yè)服務收費形式是當前物業(yè)公司收費的主要形式，按照國家發(fā)改委、建設部《物業(yè)服務收費治理辦法》的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)公司還可以約定采取酬金制的收費形式，即在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)公司，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔的物業(yè)服務計費方式，在這種情況下，物業(yè)公司自應向業(yè)主委員會表露物業(yè)治理費的收支信息。
3、裝修保證金。據(jù)現(xiàn)階段的大部分情況看，業(yè)主進駐房屋前都會對自己的房屋進行裝修，物業(yè)公司根據(jù)地方規(guī)定或慣例一般會向裝修房屋的業(yè)主收取一定數(shù)額的裝修保證金，在業(yè)主裝修完成后，如無違反約定的裝修行為，物業(yè)公司退還業(yè)主的保證金，如有違反約定的裝修行為，則扣取全部或部分保證金。裝修保證金是物業(yè)公司與裝修業(yè)主之間約定裝修行為而收取的一種用度，是物業(yè)公司與裝修業(yè)主之間的法律關系，不涉及整體業(yè)主的利益，故物業(yè)公司沒有向業(yè)主委員會表露裝修保證金的義務。有人以為，在物業(yè)公司退出物業(yè)服務后對于沒有退還的業(yè)主裝修保證金業(yè)主委員會有權(quán)代表業(yè)主收回，由于裝修保證金是因物業(yè)服務收取的用度，假如物業(yè)公司退出物業(yè)治理服務后不退還業(yè)主的裝修保證金，業(yè)主實施完沒有違反約定的裝修行為后，再找已退出物業(yè)治理服務的物業(yè)公司退還保證金也不方便。但筆者以為，裝修業(yè)主要求物業(yè)公司退還保證金的權(quán)利屬合同債權(quán)，物業(yè)公司要將退還裝修保證金的債務轉(zhuǎn)讓給業(yè)主委員會應經(jīng)業(yè)主的同意。否則無效，假如業(yè)主同意物業(yè)公司將退還裝修保證金的義務轉(zhuǎn)讓給業(yè)主委員會，也是合同行為，不是物業(yè)公司的法定義務，假如將裝修保證金合同權(quán)利義務直接由物業(yè)公司轉(zhuǎn)讓給業(yè)主委員會則沒有法律依據(jù)。
4、貿(mào)易設施的收益。一個社區(qū)一般都有一些作為貿(mào)易設施的用房(貿(mào)易設施不止貿(mào)易用房，還包括在公共設施設備上的廣告、在公共通道上設置的停車位等，其收益的性質(zhì)與貿(mào)易用房的收益性質(zhì)基本相同)，該貿(mào)易用房的產(chǎn)權(quán)一般有三種情況：一是產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商；二是產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主；三是沒有產(chǎn)權(quán)手續(xù)的臨時建筑或沒有任何手續(xù)的違章建筑。貿(mào)易用房的權(quán)屬明確的，如產(chǎn)權(quán)人與物業(yè)公司有約定的從其約定，沒有約定的，貿(mào)易用房的收益應屬產(chǎn)權(quán)人，這是法律的一般原則，故在貿(mào)易用房產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有時，物業(yè)公司對貿(mào)易用房的收益情況應向業(yè)主委員會表露，除非物業(yè)公司與業(yè)主委員會約定該收益全部回物業(yè)公司所有。貿(mào)易用房的權(quán)屬不明確時，甚至是違章建筑時，應根據(jù)權(quán)利義務對等原則確定利益的回屬，如該違章建筑涉及全體業(yè)主的土地使用權(quán)時，業(yè)主就應取得相應的利益，那么物業(yè)公司也應有向業(yè)主委員會表露收益的義務。
5、垃圾費、水電費、有線電視費等代收用度。因該用度是物業(yè)公司受委托人委托代收的用度，該委托人不是業(yè)主委員會，故物業(yè)公司無向業(yè)主委員會表露相關信息的義務。

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