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經(jīng)濟技術(shù)比較在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的應用探討論文
1、經(jīng)濟技術(shù)比較的概念
經(jīng)濟技術(shù)比較屬于技術(shù)經(jīng)濟學的范疇。技術(shù)經(jīng)濟學是研究技術(shù)與經(jīng)濟的相互關(guān)系的學科,它通過技術(shù)比較、經(jīng)濟分析和效果評價,尋求技術(shù)與經(jīng)濟的最佳結(jié)合,確定技術(shù)先進與經(jīng)濟合理的最優(yōu)經(jīng)濟狀態(tài)。技術(shù)經(jīng)濟的產(chǎn)生與西方的管理科學和工程經(jīng)濟、蘇聯(lián)的技術(shù)經(jīng)濟分析的發(fā)展有密切的關(guān)系。 二十世紀30年代以來,在西方工業(yè)發(fā)達國家曾先后產(chǎn)生了對工程項目和生產(chǎn)經(jīng)營決策進行分析計算的一些方法,如可行性研究、價值工程等。
2、經(jīng)濟技術(shù)比較的目的
技術(shù)經(jīng)濟學研究的主要目的是將技術(shù)更好地應用于經(jīng)濟建設,包括新技術(shù)和新產(chǎn)品的開發(fā)研制、各種資源的綜合利用、發(fā)展生產(chǎn)力的綜合論證。 技術(shù)經(jīng)濟學把研究的技術(shù)問題置于經(jīng)濟建設的大系統(tǒng)之中,用系統(tǒng)的觀點,系統(tǒng)的方法進行各種技術(shù)經(jīng)濟問題的研究。 技術(shù)經(jīng)濟學把定性研究和定量研究結(jié)合起來,并采用各種數(shù)學公式、數(shù)學模型進行分析評價。
技術(shù)經(jīng)濟學研究的不是純技術(shù),也不是純經(jīng)濟,而是把技術(shù)與經(jīng)濟結(jié)合起來進行研究,以選擇最佳技術(shù)方案。經(jīng)濟技術(shù)比較在實踐中通常采用兩種以上的技術(shù)方案進行分析比較,并在分析比較中選擇經(jīng)濟效果最好的方案。
3、經(jīng)濟技術(shù)比較涉及的內(nèi)容
經(jīng)濟技術(shù)比較的內(nèi)容涉及生產(chǎn)、分配、交換、消費各個領(lǐng)域和國民經(jīng)濟各個部門、各個方面,也涉及生產(chǎn)和建設的各個階段。 從全局的范圍來看,經(jīng)濟技術(shù)比較用于研究技術(shù)進步對經(jīng)濟發(fā)展的速度、比例、效果、結(jié)構(gòu)的影響,以及它們之間的最佳關(guān)系問題;生產(chǎn)力的合理布局、合理轉(zhuǎn)移問題;投資方向、項目選擇問題;能源的開源與節(jié)流、生產(chǎn)與供應、開發(fā)與運輸?shù)淖顑?yōu)選擇問題;技術(shù)引進方案的論證問題;外資的利用與償還,引進前的可行性研究與引進后的經(jīng)濟效果評價問題;技術(shù)政策的論證、物資流通方式與渠道的選擇問題;等等。 從部門和企業(yè)范圍看,經(jīng)濟技術(shù)比較用于廠址選擇的論證,企業(yè)規(guī)模的分析,產(chǎn)品方向的確定,技術(shù)設備的選擇、使用與更新的分析,原材料路線的選擇,新技術(shù)、新工藝的經(jīng)濟效果分析,新產(chǎn)品開發(fā)的論證與評價,等等。 從生產(chǎn)與建設的各個階段看,經(jīng)濟技術(shù)比較用于試驗研究、勘測考察、規(guī)劃設計、建設施工、生產(chǎn)運行等各個階段的技術(shù)經(jīng)濟問題的研究,綜合發(fā)展規(guī)劃和工程建設項目的技術(shù)經(jīng)濟論證與評價,等等。
4、經(jīng)濟技術(shù)比較的基本方法
經(jīng)濟技術(shù)比較的基本研究方法有系統(tǒng)綜合和方案論證。系統(tǒng)綜合即采用系統(tǒng)分析、綜合分析的研究方法和思維方法,對技術(shù)的研制、應用與發(fā)展進行預測與分析。
方案論證是技術(shù)經(jīng)濟普遍采用的傳統(tǒng)方法,主要是通過一套經(jīng)濟效果指標體系 ,對完成同一目標的不同技術(shù)方案的計算、分析、比較;效果分析是通過勞動成果與勞動消耗的對比分析,效益與費用的對比分析等方法,對技術(shù)方案的經(jīng)濟效果和社會效果進行評價,評價的原則是效果最大原則。
5、方案論證的主要類型
項目實踐中,常常遇到兩種情況:一種是單方案論證,即只有一種技術(shù)方案可供選擇,對候選方案是否可行進行論證就可以決定方案的取舍;一種是多方案論證,即有多個技術(shù)方案可供選擇,這是就需要對進行多方案進行經(jīng)濟技術(shù)比較以選擇技術(shù)上先進使用、經(jīng)濟上合理有力、社會效益大的最優(yōu)方案。多方案論證主要有以下幾種類型:
(1)互斥型,即在多個方案中只能選擇一個,其余方案必須放棄。多個方案不能同時存在,方案之間的關(guān)系具有互相排斥性質(zhì)。
(2)獨立型,作為評價對象的各個方案是獨立的,不具有相關(guān)性,且任一方案的采用與否都不影響其他方案的是否采用的決策。即方案之間不具有排斥性,采納一方案并不要求放棄另外的方案。如果決策對象是單一方案,則可以認為是獨立方案的特例。
(3)混合型,在方案群內(nèi)包括的各個方案之間既有獨立關(guān)系,又有互斥關(guān)系。
在具體的住宅小區(qū)開發(fā)項目中,項目的單一性決定經(jīng)常遇到的是互斥型方案比較。
互斥型方案進行比較時,必須具備以下的可比性條件:
① 被比較方案的費用與效益計算口徑一致;
② 被比較方案具有相同的計算期;
③ 被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位。
在住宅小區(qū)開發(fā)項目中,上述條件表現(xiàn)為:滿足功能需要可比,產(chǎn)生效益可比,投入成本可比,使用壽命可比。
6、經(jīng)濟技術(shù)比較在住宅小區(qū)道路設計方案比較中的應用
下面以住宅小區(qū)道路設計方案比選為例,探討經(jīng)濟技術(shù)比較在住宅小區(qū)開發(fā)項目中的應用。
住宅小區(qū)中具體路段的道路設計方案是比較典型的互斥型方案比較。上海泗涇頤景園二期小區(qū)主干道路寬7米,可選設計方案有水泥混凝土道路、瀝青混凝土道路、天然石材鋪裝道路、砂磚鋪裝道路。
上述方案各有優(yōu)缺點:
水泥混凝土路面強度高,穩(wěn)定性好,使用壽命長,適用于繁重交通道路。但需設置許多接縫,這些接縫增加了施工的復雜性,并且影響行車的舒適性,接縫又是路面的薄弱點,應合理設計、認真施工,否則,容易出現(xiàn)唧泥、錯臺等危害。
瀝青道路路面表面平整無接縫,行車振動小,噪音低,開放交通快,養(yǎng)護簡便,適宜于路面分期修建。瀝青路面的缺點是溫度敏感性較高。夏季強度下降,若控制不好會使路面發(fā)軟泛油或推移剪切破壞。低溫時瀝青材料變脆可能引起路面開裂。
天然石材鋪裝道路景觀性好,檔次感高,造價也高。選用花崗巖等材料,厚度達到5cm或以上,能作住宅小區(qū)主干道路面,承載力沒有沒有問題,維修時需采用同規(guī)格、型號、顏色的面層石材,可能會比較困難,維修需保證必要的水泥砂漿結(jié)合層的養(yǎng)護時間。
砂磚鋪裝道路景觀性好,造價比天然石材鋪裝道路低,燒結(jié)砂磚本身強度較低,導致路面承載力較低,平時通過小型車輛沒問題,搬家、裝修送貨等車輛通過易損壞路面,維修時需采用同規(guī)格、型號、顏色的燒結(jié)磚,隨著使用時間的推延,可能會比較困難,維修需保證必要的水泥砂漿結(jié)合層的養(yǎng)護時間。
無論是從技術(shù)方面分析,還是從成本方面比較,很難通過簡單分析,從上述互斥方案中選出一個綜合最優(yōu)的方案。采用經(jīng)濟技術(shù)比較的方法則能合理選出綜合最優(yōu)方案,具體操作如下:
1）、根據(jù)各方案的特點及泗涇頤景園的項目需求,對方案的滿足功能需要、投入成本、使用壽命、維護保養(yǎng)等作評價描述或計算;
2）、根據(jù)評價描述,采用強制評分法對評價描述的對象進行打分;
3）、計算各方案的綜合得分,綜合得分最高的方案為最優(yōu)方案。
根據(jù)上述步驟,各方案經(jīng)濟技術(shù)評價得分如下表:
方案二的綜合得分最高。經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)比較,瀝青混凝土道路是上海泗涇頤景園二期小區(qū)主干道最優(yōu)方案。
經(jīng)設計、施工、監(jiān)理等各方主體各負其責,嚴格把關(guān),泗涇頤景園二期小區(qū)主干道瀝青路面基本沒有出現(xiàn)波浪、壅包、坑槽、局部沉陷、松散、車轍等早期破壞現(xiàn)象,使用情況良好,有利于延長道路使用壽命。
5、結(jié)語
多方案比選是項目實踐中經(jīng)常遇到的決策事項,大多數(shù)比選方案難以簡單地從技術(shù)上或經(jīng)濟上予以取舍。經(jīng)濟技術(shù)比較通過經(jīng)濟分析和技術(shù)分析的有機結(jié)合、綜合比較,有助于我們選出綜合最優(yōu)的方案,做出合理的選擇。
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