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李耘玩轉“金融”：從1億到15億的發跡故事
低廉的地塊項目以及金融界的大力支持，是支撐某些開發商一夜暴富的兩條“腿”
李耘是河北一家建筑工程公司的老板，5年前，帶著多年來在建筑市場上的“積蓄”約9000多萬元只身闖蕩京城樓市，借助建筑與房地產業解不開的淵源，很快地，李耘通過朋友介紹，接觸到了他在北京的一個房地產項目——位于朝陽東區的一座商務爛尾樓。
爛尾樓咸魚翻生
盡管是爛尾樓，李耘坦陳，當時還是抱著極大的信心，5年前的今天，房地產仍然處于低谷，從1997年亞洲金融風暴到國內一系列針對房地產投資熱潮的宏觀調控，市場在風暴洗禮過后，大批房地產項目因為失去了金融的支持而倒下，而經歷了1994、1995年房地產高潮的李耘認定，未來房地產作為經濟發展和生活資料一個支持的必須基礎，必將再度迎來新的機遇。
“當時給我的感覺是市場非常低迷，而且大家都看不清前景，但結合以往做建筑項目的經驗，當時一些房地產項目的價格已經非常低了，相比前幾年，這些項目都是在虧本甩賣，有的甚至低于成本價很多。”看準了市場機遇的李耘隨后斥資6000萬元收購了這個主體已經結構封頂的爛尾樓項目，并利用剩余的錢和少量銀行貸款完成了項目后期包裝。
幸運的是，市場走勢很快印證了李耘的判斷。2001年開始，北京房地產市場開始復蘇，住宅需求開始放大，隨著經濟發展的需要以及東區寫字樓市場的火暴，商務寫字樓的需求也同時擴大，李耘的商務樓逐步迎來了預期中的火暴。
到2002年中，除了留作自用的少量單元外，3萬多平方米的商務寫字樓基本售罄，收益也從當時近1億元資金投入，到近3億元收入，凈賺了2億多元，利潤率高達200%。而賺得缽滿罐滿的李耘似乎并不滿足，“現在來看，當時的價格有點偏低，如果捂到現在，肯定又是一個好價錢。”好在李耘用他在房地產項目上第一次賺到的錢迅速擴大投資，2002年末，西區高檔住宅項目和北郊一塊土地上的別墅項目幾乎同時開工了。
事實上，在今天看來，當時的市場價格確實低到沒有風險可言，李耘介紹說，不少出現資金鏈問題的項目都是以大幅低于前期投入成本的價格出讓，除非經濟不再發展，否則房地產一定會實現價值的合理回歸，而現在不少活躍在京城地產的一線開發商都是選擇在那個時機進入，那個利潤最大化的時代已經一去難返。
網絡銷售三大騙招固定利率房貸遇冷
經歷了2004年較大幅度的拉升，李耘的擴張仍在加速，除了以前項目的二、三期外，李耘的新建項目又增加了兩個，去除今年宏觀調控對銷售帶來的影響外，李耘旗下項目總資產接近15億元。
李耘認為，當時一些以數千萬元的資本起家，尋找到一個合適的項目，或者一幅地塊，賺3倍的利潤甚至更多并非一件難事，隨著房地產大環境的回暖，數年來的滾動開發，積累了開發經驗和人脈資源的地產商迅速膨脹，從兩三千萬元的資金啟動到數十億的房地產投資規模的案例并不鮮見，似乎也不再是神話。
容積率瞞天過海
作為房地產業的直接受益者，李耘坦言，有自己的運氣，時機來了自己也正好有投入資金，但更重要的是房地產行業的特點所決定，行業起步晚，市場潛力大，注定了當時的利潤是非常高的，而就房地產運作的各個環節，都是可以增大最終效益的保證，這也是與其他行業的最大差別，利用容積率、營銷技巧等都是實現贏利的手段。
李耘沒有對自己樓盤的容積率作出評價，但李耘坦然表示，利用容積率來實現利潤最大化，是每個房地產操盤項目公開的秘密。調高容積率已成為壓縮樓盤成本的重要砝碼，目前北京城區住宅項目容積率一般不超過2，而在實際運作中大部分開發商最終開發建設面積要超過項目約定，開發面積越多，成本則相應降低，在售價不變的情況下，利潤率自然飆升。
在更改容積率中，一方面是通過更改規劃來修改容積率，而也有不少開發商寧可超面積吃巨額罰單，私自增加容積率。一位業內人士私下告訴記者，目前相關部門對于超出部分采取罰款的辦法，因為無法讓開發商拆除多余部分面積，即使是暫不驗收，最終開發商仍是能夠通過各種方法讓項目過關，可見其間的利潤可觀程度。
玩轉“金融”蹺蹺板
低廉的地塊項目以及金融界的大力支持，是某些開發商一夜暴富的兩條“腿”。利用銀行貸款就可以使少量資金撬動大項目，金融界對于房地產的支持，或者說對于一夜暴富的房地產商來說，是最根本的內在要素。
對此，房地產業挾持了銀行、挾持了中國經濟的說法得到很多人的認同，房地產金融專家洪曦認為，中國房地產金融風險猶存，基于國內融資渠道較為單一，房地產商對于銀行信貸的輸血機制依賴仍然很大，盡管銀行信貸門檻提高，對項目信貸要求四證齊全，房地產信托辦法亦日趨完善，然而房地產過分倚重金融的現狀并未得到改善。
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