上海房產(chǎn)稅
2017年上海房產(chǎn)稅是怎樣的?征收范圍如何?下面來看看!
上海房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)2017
2017年，上海的房產(chǎn)稅應(yīng)稅臨界價(jià)格調(diào)整為51820元/㎡，比2016年43002元/㎡上調(diào)了8818元/㎡。
每一年房產(chǎn)稅應(yīng)稅臨界價(jià)格都是按照上一年度新建住宅平均銷售價(jià)格的2倍來計(jì)算。2017年的計(jì)算方法是25910元/平方米乘以2等于51820元/平方米。由于每一年度的新建住宅平均銷售價(jià)格都有變化，房產(chǎn)稅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)每年也都有變化，目前為止,每一年呈現(xiàn)上調(diào)狀態(tài)。
房產(chǎn)稅的計(jì)算方法
房屋合同價(jià)(稅務(wù)核定價(jià))×70%×稅率。
房價(jià)≤51820元/平，稅率為0.4%;房價(jià)>51820元/平，稅率為0.6%。
調(diào)高應(yīng)稅臨界價(jià)格后，部分購房者原本按照0.6%的稅率繳房產(chǎn)稅將改為0.4%。
房產(chǎn)稅可減免的6種情況
一、免征
① 上海戶籍家庭，子女因婚姻等需要而首次新購，且屬子女家庭唯一住房的。
② 上海戶籍家庭購買二套房后，總?cè)司娣e不滿60平米。
③ 非上海戶籍持有居住證滿三年，并在上海工作生活的。
④ 非上海戶籍持有人才引進(jìn)居住證，并在上海工作生活的。
二、退稅
① 上海戶籍家庭，在購二套房的一年內(nèi)，出售原來住房的。
② 非上海戶籍居住證不滿三年，先按規(guī)定征收房產(chǎn)稅，等居住證滿三年后。
以一個(gè)三口之家為例(夫妻雙方加上未成年子女)：
拓展：
2017年上海房產(chǎn)稅臨界價(jià)格上調(diào)房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整
別指望房產(chǎn)稅帶來房價(jià)大降 樓市調(diào)控道阻且長
這有現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)背景：春節(jié)剛過，樓市利空連連，多地房貸收緊，融資兵器庫——私募資管產(chǎn)品被盯牢，房企尤其是中小房企的錢袋子堪憂。
而國務(wù)院在年前出臺(tái)的《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見》，本是7000余字長文，不過稍稍提及房地產(chǎn)稅，便被媒體反復(fù)咂摸，刷屏朋友圈。
其實(shí)，稍讀文件便知，原話是“在維護(hù)全國統(tǒng)一大市場(chǎng)的前提下，支持各地區(qū)在新型城鎮(zhèn)化、國資國企改革、區(qū)域性金融市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)稅、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新”。
只要見了風(fēng)，就是滿城風(fēng)雨。房地產(chǎn)稅一出現(xiàn)，似乎便顯得其他幾項(xiàng)探索存在感全無。
房價(jià)
說起房地產(chǎn)稅改革，這些年著實(shí)為媒體貢獻(xiàn)了不少流量。從物業(yè)稅，到房產(chǎn)稅，再到如今的房地產(chǎn)稅，來來去去提了十幾年。而且有熱愛觀察的有心之士發(fā)現(xiàn)，過去數(shù)年，凡是樓市調(diào)控要緊的窗口期，高層對(duì)房地產(chǎn)稅往往提得更頻繁，引發(fā)社會(huì)大討論，各方觀望，樓市漸穩(wěn)后，便再偃旗息鼓一陣子。久而久之，房地產(chǎn)稅與房價(jià)之間倒是形成了一種貌似形影相隨的奇妙關(guān)系。
那么這次房地產(chǎn)稅真的要來了嗎?房價(jià)果真要降?樓市眼看要黃?
拜托，明明房地產(chǎn)稅的草案還在艱難的起草階段。看看隔壁的《慈善法》，早在2008年底，民政部就將起草的草案報(bào)送國務(wù)院法制辦審查，次年全國人大常委會(huì)甚至將慈善法列入了年度立法預(yù)備項(xiàng)目。由于許多重大問題難以形成共識(shí)，擱置數(shù)年，又經(jīng)歷全國人大內(nèi)務(wù)司法委員會(huì)重新起草，去年3月才正式通過。雖然后期進(jìn)展神速，但從全周期看也經(jīng)歷了8年。
即使相關(guān)立法能夠奇跡般地火速通過，房地產(chǎn)稅順利開征，在以供求關(guān)系為主導(dǎo)因素的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，此稅有利于樓市擠泡沫，減少投機(jī)，穩(wěn)定市場(chǎng)，但指望它帶來房價(jià)大降，恐怕也是想多了。從已試點(diǎn)數(shù)年的重慶、上海來看，無論是對(duì)高端存量征收，還是對(duì)增量征收，由于涉及人群有限，對(duì)房價(jià)的影響幾乎可以忽略不計(jì)。
那么設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅的目的又是什么?2014年時(shí)，時(shí)任財(cái)政部部長樓繼偉曾撰文稱，總的方向是，在保障基本居住需求的基礎(chǔ)上，對(duì)城鄉(xiāng)個(gè)人住房和工商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)籌考慮稅收與收費(fèi)等因素，合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，使房地產(chǎn)稅逐步成為地方財(cái)政持續(xù)穩(wěn)定的收入來源。
不過從重慶、上海的試點(diǎn)來看，目前對(duì)地方政府財(cái)政稅收貢獻(xiàn)可謂微小，想讓房地產(chǎn)稅承擔(dān)大任，道阻且長。
前提
去年7月，被市場(chǎng)認(rèn)為是直言不諱的改革派人士之一、時(shí)任財(cái)政部部長樓繼偉在G20稅收高級(jí)別研討會(huì)上表示，個(gè)人所得稅和房地產(chǎn)稅方案目前仍未正式推出，主要是受制于信息征集能力弱以及利益調(diào)整阻礙，“只要是真正的稅收再分配，就會(huì)受到真正的阻礙，但我們義無反顧地要做。”11月4日樓繼偉再透露，房地產(chǎn)稅等改革正在積極推進(jìn)。
雖然僅僅3天后的11月7日，樓繼偉便卸任財(cái)政部部長之職，但他提到的“真正的”三字，卻意味深長。改革進(jìn)入深水區(qū)，觸動(dòng)利益比觸及靈魂還要難。
樓繼偉所指的兩難其一，信息征集能力弱——就如今而言，這方面的能力應(yīng)該還是有所加強(qiáng)的。日前，國土資源部地籍管理司(不動(dòng)產(chǎn)登記局)負(fù)責(zé)人介紹，目前除西藏自治區(qū)的部分市、縣外，全國都已實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記“發(fā)新停舊”，不動(dòng)產(chǎn)登記制度順利落地實(shí)施。但在個(gè)別地方，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記仍存在不規(guī)范的問題。
按照國土部2015年時(shí)公布的路線圖——2016年基本完成各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫，2017年基本建成覆蓋全國的不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)。此外還將搭建全國范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)信息云平臺(tái)，即運(yùn)用云計(jì)算技術(shù)將不動(dòng)產(chǎn)信息平臺(tái)搭建在國土資源部統(tǒng)一建設(shè)的“國土資源云”上實(shí)現(xiàn)全國共享。
相比建庫，全國聯(lián)網(wǎng)更是核心。今年可謂全國聯(lián)網(wǎng)的關(guān)鍵一年，不過回想起前財(cái)政部財(cái)科所所長賈康曾說的話：“房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)技術(shù)上沒有問題。信息成為各種各樣的孤島，不是技術(shù)問題，而是有些部門和地方顧及相關(guān)利益，存在故意控制的沖動(dòng)。”今年能否順利實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，有待觀察。
信息征集能力弱自然要不斷加強(qiáng)，橫亙?cè)谄溟g的利益阻撓更需要勇氣和決心去打破，既然流動(dòng)人口都能查清，不會(huì)動(dòng)的房子難道就查不清嗎?
法理與技術(shù)
兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)這么些年，2015年8月，房地產(chǎn)稅法終于正式進(jìn)入全國人大立法規(guī)劃。去年“兩大會(huì)議”上，全國人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)副主任劉修文透露，調(diào)整后的人大常委會(huì)立法規(guī)劃已將房地產(chǎn)稅法列入了第一類的立法項(xiàng)目。不過到7月時(shí)，全國人大財(cái)經(jīng)委副主任郝如玉透露，房地產(chǎn)稅仍在起草過程之中，試點(diǎn)雖然征收了5年多，但是操作難度很大。
有專家指出，本屆人大任期到2017年底，因此，房地產(chǎn)稅法最快將在2017年底前通過，慢的話可能會(huì)在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內(nèi)通過。就目前而言，這一觀點(diǎn)恐怕還是樂觀了。
難度大，原因莫過于復(fù)雜的利益調(diào)整。
與以往只對(duì)城鎮(zhèn)經(jīng)營性物業(yè)課稅的房產(chǎn)稅不同，房地產(chǎn)稅的課稅對(duì)象可能將涉及所有房產(chǎn)。而且房地產(chǎn)稅的起草，并非在一張白紙上全新設(shè)計(jì)，而是在現(xiàn)行稅制和收費(fèi)體系下的再設(shè)計(jì)。在中國目前的稅收體制下，圍繞房地產(chǎn)的稅收及土地費(fèi)用很多。企業(yè)拿地階段有契稅、印花稅，建設(shè)階段的建筑業(yè)營業(yè)稅金及附加、印花稅、土地使用稅，銷售階段有營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅、契稅等。如果是二手房交易，還有營業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)稅、契稅、印花稅等。如此多的稅種重新調(diào)整，復(fù)雜程度可見一斑。
還有各界廣泛關(guān)注的70年土地使用權(quán)問題，如果房地產(chǎn)稅在中短期內(nèi)開征，將與土地出讓金并行，又該如何在法理上說通這二者的關(guān)系?
在實(shí)際操作上，各地發(fā)展不均衡，不同地方的樓市、政府稅收、居民收入水平不同，房地產(chǎn)稅的征收范圍和稅率如何確定?是否該設(shè)置免征額?免征額度又該設(shè)置為多大?
由于房地產(chǎn)稅是典型的地方稅，作為直接稅種，讓稅務(wù)局直接面對(duì)居民個(gè)人征收房地產(chǎn)稅，不同的房屋持有者又各有不同的情況，難度可想而知。全國人大財(cái)經(jīng)委副主任郝如玉去年就曾表示，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)征收了5年多，但是操作難度很大，有的地區(qū)稅收成本甚至和稅收收入相當(dāng)。
2017年上海房產(chǎn)稅臨界價(jià)格上調(diào)，小部分人受益
2017年上海房產(chǎn)稅臨界價(jià)格較去年上調(diào)了8818元/平，對(duì)于部分購房者是非常利好的，原本按照0.6%稅率繳納房產(chǎn)稅，由于臨界價(jià)格提高，降低到按照0.4%稅率繳稅的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)。房產(chǎn)稅臨界價(jià)格的提高也釋放了一些信號(hào)，每一年房產(chǎn)稅應(yīng)稅臨界價(jià)格都是按照上一年度新建住宅平均銷售價(jià)格的2倍來計(jì)算的，標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)說明去年申城整體房價(jià)上漲，買房更艱難了。
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