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2017房產(chǎn)估價(jià)師考試仿真題及答案
一、單選題
1、己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%的價(jià)格為4000元/m2：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6%，則其價(jià)格最接近于( )元/m2。
A、3816 B、3899 C、4087 D、4920
2、某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年;市場(chǎng)上類(lèi)似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2;運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25%;該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為( )萬(wàn)元。
A、521 B、533 C、695 D、711
3、已知～年期國(guó)債利率為3、31%，貸款利率為5、43%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為2、23%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1、32%，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1、42%，所得稅抵扣的好處為0、5%，則報(bào)酬率為( )。
A、7、78% B、8、28% C、13、21% D、14、21%
4、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估某待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)應(yīng)是( )。
A、待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)始時(shí)的具體日期
B、待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期
C、取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的日期
D、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成并投入使用的日期
5、下列關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的表述中，不正確的是( )。
A、假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法
B、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法可測(cè)算開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用
C、假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象包括待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房
D、假設(shè)開(kāi)發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余
6、現(xiàn)有某待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑面積為38、50m2，從當(dāng)前開(kāi)始開(kāi)發(fā)期為2年。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可出售50%，半年和一年后分別售出其余的30%和20%，出售的平均單價(jià)為28507元/m2，若折現(xiàn)率為15%，則該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值為( )萬(wàn)元。
A、766 B、791 C、913 D、1046
7、在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用( )方法進(jìn)行測(cè)算。
A、平均增減量法 B、平均發(fā)展速度法
C、移動(dòng)平均法 D、指數(shù)修勻法
8、在房地產(chǎn)估價(jià)中，長(zhǎng)期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是( )。
A、過(guò)去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來(lái)仍然存在
B、市場(chǎng)上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料
C、房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去無(wú)明顯的季節(jié)變動(dòng)
D、政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格
9、一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線(xiàn)價(jià)為5000元/m2，后街路線(xiàn)價(jià)為3800元/m2。如果按重疊價(jià)值估價(jià)法，該宗地的前街影響深度為( )m。
A、22 B、28 C、38 D、50
10、某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價(jià)為40萬(wàn)元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運(yùn)用四三二一法則計(jì)算土地乙的總地價(jià)為( )萬(wàn)元。
A、23、4 B、28、6 C、33、4 D、46、8
二、多選題
1、下列屬于一宗房地產(chǎn)的位置因素的是( )。
A.方位
B.坐落
C.樓層
D.臨街狀況
E.交通條件
2、房地產(chǎn)由于壽命長(zhǎng)久，供給有限，其價(jià)值通常可以得到保持，甚至?xí)S著時(shí)間的推移而自然增加。會(huì)引起房地產(chǎn)自然增值的因素有( )。【2011年真題】
A.對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良
B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加
C.通貨膨脹
D.外部經(jīng)濟(jì)性
E.建造成本提高
3、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、( )等設(shè)施或條件以及場(chǎng)地平整。
A.給水
B.排水
C.電力
D.通信
E.熱力
4、按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分房地產(chǎn)的類(lèi)型主要有( )。
A.現(xiàn)房
B.銷(xiāo)售
C.出租
D.自用
E.自營(yíng)
5、下列是收益性房地產(chǎn)的有( )。
A.農(nóng)地
B.寫(xiě)字樓
C.寫(xiě)字樓
D.倉(cāng)庫(kù)
E.未開(kāi)發(fā)的土地
6、房地產(chǎn)按開(kāi)發(fā)程度來(lái)劃分，可以分為( )。
A.自由的房地產(chǎn)
B.生地
C.毛地
D.熟地
E.現(xiàn)房
7、下列不屬于土地使用管制的事項(xiàng)有( )。
A.甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路
B.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通
C.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施
D.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
E.某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0
8、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述的主要內(nèi)容有( )。
A.位置描述
B.交通條件描述
C.外部配套設(shè)施描述
D.周?chē)h(huán)境和景觀描述
E.臨街狀況描述
9、形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有( )。
A.消費(fèi)者有購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的意愿
B.城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展
C.人口急劇增長(zhǎng)
D.消費(fèi)者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價(jià)格
E.房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求
10、房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要包括( )。
A.房地產(chǎn)價(jià)格受建筑技術(shù)的影響很大
B.房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況影響
C.房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)
D.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格
E.房地產(chǎn)價(jià)格既有買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，也有租賃價(jià)格
【參考答案】
一、單選題
1、D 2、A 3、A 4、C 5、C 6、D 7、A 8、A 9、B 10、C
二、多選題
1、ABCD 2、BD 3、ABCD 4、BCDE 5、ABCD 6、BCDE 7、AC 8、ABCD 9、AD 10、BCDE
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