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房屋租賃的租金支付與相關(guān)問題的處理
一、房屋租賃合同中租金的支付約定：
1、承租人應(yīng)當按照約定的期限支付租金;
2、對支付期限沒有約定或者約定不明確：
A.可以補充協(xié)議;
B.無法達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣。
3、按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍不能確定的，按照法定期限支付：
A.租賃期間不滿1年的:應(yīng)當在租賃期間屆滿時支付;
B.租賃期間1年以上的:應(yīng)當在每屆滿一年時支付;剩余期間不滿一年的，應(yīng)當在租賃期間屆滿時支付。
二、承租人延付租金，出租人應(yīng)當如何處理?
(1)承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的：出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
(2)《民法通則》第136條規(guī)定，“下列的訴訟時效期間為一年：…(三)延付或者拒付租金的”，出租人要求承租人支付租金的訴訟時效期限為1年。
三、因拖延支付租金導(dǎo)致出租人解除房屋租賃合同，次承租人有哪些救濟權(quán)利?
《解釋》第十七條規(guī)定，“因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。”因此，出租人因承租人延付租金合理期限解除權(quán)受到次承租人代付租金抗辯權(quán)的限制。
次承租人代付租金抗辯權(quán)必須具備以下條件：
(1)次承租人必須是合法轉(zhuǎn)租第三人，包括違反轉(zhuǎn)租因超過6個月異議期轉(zhuǎn)為合法轉(zhuǎn)租第三人;
(2)次承租人代付范圍包括欠付的租金和違約金;
(3)代付租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額的次承租人產(chǎn)生折抵租金權(quán)或追償權(quán)。
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