個人第二套房產稅

個人第二套房產稅

　　對本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新購、且屬該子女家庭唯一的住房，暫免征收房產稅。

　　個人住房房產稅的試點范圍如何確定?

　　政策內容：

　　《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》第一條規定，試點范圍為本市行政區域。

　　政策解讀：

　　2011年1月28日起，個人在本市行政區域購買的住房，均屬于個人住房房產稅的試點范圍。

　　個人住房房產稅的征收對象如何確定?

　　政策內容：

　　《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》第二條規定，征收對象是指本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新購的住房。

　　政策解讀：

　　2011年1月28日起，本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房屬于個人住房房產稅的征收對象。本市居民家庭是指具有本市常住戶口的居民家庭。

　　新購住房的購房時間如何確定?

　　政策內容：

　　新購住房的購房時間，以購房合同網上備案日期為準。

　　居民家庭住房套數如何確定?

　　政策內容：

　　《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》第二條規定，居民家庭住房套數根據居民家庭(包括夫妻雙方及其未成年子女，下同)在本市擁有的住房情況確定。

　　政策解讀：

　　居民家庭住房套數為居民家庭(包括夫妻雙方及其未成年子女，下同)在本市范圍內擁有的所有住房(含已簽訂購房合同的住房)。稅務機關根據上海市房屋狀況查詢中心的查詢信息確定居民家庭住房套數。

　　個人住房房產稅的納稅人如何確定?

　　政策內容：

　　《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》第三條規定，納稅人為應稅住房產權所有人。產權所有人為未成年人的，由其法定監護人代為納稅。

　　個人住房房產稅的計稅依據如何確定?

　　政策內容：

　　《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》第四條規定，計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規定周期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。

　　政策解讀：

　　目前本市暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據，對于成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，稅務機關有權核定其計稅價格。

　　應稅住房應納房產稅稅額的計算，即：應納房產稅稅額=新購住房應征稅的面積(建筑面積)×新購住房單價×70% ×稅率。

　　個人住房房產稅的適用稅率是多少?

　　政策內容：

　　《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》第五條規定，適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均銷售價格，由市統計局每年公布。

　　政策解讀：

　　結合上述規定，各年度適用0.4%稅率的條件詳見下表：

序號	適用年度 （新購住房的購房年度）	稅率暫減為0.4%的條件	市統計局公布的上年度新建商品住房平均銷售價格
1	2017年	每平方米市場交易價格≤51820元	25910元/平方米
2	2016年	每平方米市場交易價格≤43002元	21501元/平方米
3	2015年	每平方米市場交易價格≤32830元	16415元/平方米
4	2014年	每平方米市場交易價格≤32384元	16192元/平方米
5	2013年	每平方米市場交易價格≤27740元	13870元/平方米
6	2012年	每平方米市場交易價格≤26896元	13448元/平方米
7	2011年	每平方米市場交易價格≤28426元	14213元/平方米

　　對本市居民家庭的應稅住房征收房產稅的面積如何計算?

　　政策內容：

　　《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》第六條規定，本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積，下同)人均不超過60平方米(即免稅住房面積，含60平方米)的，其新購的住房暫免征收房產稅;人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規定計算征收房產稅。合并計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其它住房面積的總和。

　　案例：

　　以一個三口之家的本市居民家庭(夫妻雙方加上未成年子女)為例：

　　例1. 如果這個居民家庭原來已擁有一套50平方米的住房，現又新購一套110平方米的住房，將這兩套住房面積合并計算后，該居民家庭全部住房面積為160平方米，人均住房面積為53.33平方米，全部住房面積未超出人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該家庭此次新購的這一套110平方米的住房可暫免征收房產稅。

　　例2.如果這個居民家庭原來已擁有一套150平方米的住房，現又新購一套110平方米的住房，將這兩套住房面積合并計算后，該居民家庭全部住房面積為260平方米，人均住房面積為86.67平方米，全部住房面積已超過人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該居民家庭新購住房中超出上述標準的部分面積(260平方米-180平方米，即80平方米)須按規定繳納房產稅。

　　例3.如果這個居民家庭原來已擁有一套250平方米的住房，現又新購一套110平方米的住房，由于該居民家庭原有人均住房面積達83.33平方米，已超過人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該家庭此次新購的這一套住房的全部面積(即110平方米)，須按規定繳納房產稅。

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